Leitfaden "Miete mit Kaufoption"

Unter einer Mietwohnung mit Kaufoption versteht man eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnung, welche vom Mieter bzw. Nutzungsberechtigten nach insgesamt zehnjähriger Mietdauer (gerechnet ab Erstbezug) erworben werden kann, wenn neben dem monatlichen Entgelt vom Nutzungsberechtigten auch Eigenmittel bzw. Finanzierungsbeiträge von mehr als € 50,00 je m² Nutzfläche eingehoben worden sind.

Ein gesetzlicher Rechtsanspruch auf die nachträgliche Übertragung der Mietwohnung mit Kaufoption in das Wohnungseigentum besteht nach Ablauf von zehn Jahren ab Übergabe der Wohnanlage, wenn die Förderung noch aufrecht ist und die Grundkosten zur Gänze bezahlt sind.
Nach Beendigung des zehnten Jahres ab Übergabe der Wohnanlage erhält jeder Nutzungsberechtigte von der Ennstal ein verbindliches Kaufanbot, welches die Höhe des Kaufpreises, die Finanzierung und die wesentlichen Vertragsbedingungen enthält, zugesandt. Aus administrativen Gründen ist es nicht immer möglich, dies umgehend abzuwickeln, somit kann dies auch mit Ende des 11. Jahres ab Erstbezug des Objektes erfolgen.
Nach Ablauf von 15 Jahren ab Übergabe der Wohnanlage tritt anstelle des Rechtsanspruches auf Übertragung in das Wohnungseigentum ein Anspruch auf Einräumung eines Vorkaufsrechts für weitere fünf Jahre.

Die Kaufpreisbildung ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zwingend geregelt. Maßgeblich für diese Kaufpreisbildung ist auch das Berechnungsschema des Landes Steiermark, welches für die Genossenschaften in unserem Bundesland verbindlich ist, da das Land Steiermark dem Verkauf der Wohnungen als Förderungsgeber auch zustimmen muss.
Der Kaufpreis errechnet sich nach den derzeit gültigen gesetzlichen Bestimmungen wie folgt:

(a) Zu den bereits geleisteten Finanzierungsbeiträgen für Grundkosten ist bei Annahme des Kaufanbotes vom Nutzungsberechtigten noch ein Barkaufpreis (Einmalbetrag) in der Höhe von 2 % der gesamten Herstellungskosten (Grund- und Baukosten) gemäß § 16 Abs. 1 Ziff. 2 der Entgeltrichtlinienverordnung an die Ennstal zu entrichten.

(b) Sämtliche Verpflichtungen der Ennstal bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der Bank und dem Land Steiermark sind anteilig zu übernehmen offene Förderungsdarlehen und Kapitalmarkt- bzw. Bankdarlehen geleistete Annuitätenzuschüsse des Landes Steiermark inklusive Verzinsung – derzeit 1 % p. a. dekursiv

(c) zuzüglich bei nachträglicher (nicht erstmaliger) Übertragung – bei bereits begründeten Wohnungseigentums - ist die anteilige (mit Stichtag der Übertragung vorhandene) Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 Kaufpreis erhöhend zu berücksichtigen.

VORTEIL: Da die Wohnung nach dem 10. Jahr erworben wird, fällt keine Umsatzsteuer an!

Bei Annahme des Kaufanbotes ist lediglich der Einmalbetrag (2 %ige Rücklage) an die Ennstal zu leisten. Die Grundkosten sind bereits bezahlt. Die noch offenen Darlehen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Steiermark und der Bank werden vom Käufer übernommen.
Der künftige Wohnungseigentümer hat auch die Möglichkeit die noch aushaftenden Darlehen bzw. Verbindlichkeiten vorzeitig zu tilgen. Dabei sind die Kündigungsfristen zu beachten.

Kaufberechtigt ist der Mieter der Wohnung. Voraussetzung für den Erwerb der Wohnung in das Eigentum ist das Vorliegen der Österreichischen Staatsbürgerschaft und die Volljährigkeit.
Österreichischen Staatsbürgern sind die
im § 7 Abs. 5 des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 angeführten Personen gleichgesellt.

§ 7 Abs. 5 des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 lautet:
Österreichischen Staatsbürgern sind gleichgestellt:

a) Ausländer, die die österreichische Staatsbürgerschaft nach dem 6. März 1933 verloren haben, aus politischen, rassischen oder religiösen Gründen aus Österreich auswandern mussten, wieder nach Österreich zurückgekehrt sind und beabsichtigen, sich für ständig in Österreich niederzulassen;

b) Personen, deren Flüchtlingseigenschaft behördlich festgestellt ist und die zum Aufenthalt im Bundesgebiet berechtigt sind;

c) In Österreich selbständig oder unselbständig erwerbstätige Personen, die Staatsangehörige eines Staates sind, der Vertragspartei des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist.

Kommt zum Mieter bzw. künftigen Käufer eine weitere Person hinzu, welche nicht im Nutzungsvertrag aufscheint, so ist dies grundsätzlich möglich. (Achtung: In diesem Fall wird jedoch vom Land Steiermark erneut die Förderungswürdigkeit aller Käufer zum Kaufzeitpunkt überprüft)

• Vertragserrichtungskosten samt notarieller Beglaubigung (dzt. rd. €1500,-)
• 3,5% Grunderwerbsteuer (Finanzamt)
  – berechnet vom Kaufpreis
• 1% Eintragungsgebühr (Grundbuch)
  – berechnet vom Kaufpreis
• 1,2 % Eintragungsgebühr für Pfandrechte Land Steiermark**
• 0,8 % Rechtsgebühr für Pfandrechte Land Steiermark**

**Als Nebenkosten für diese noch offene Pfandrechtseintragung werden vom Finanzamt und auch vom Grundbuchsgericht Gebühren (Rechtsgebühr Finanzamt und Eintragungsgebühr Bezirksgericht) zur Zahlung vorgeschrieben werden. Die dementsprechenden Zahlungsvorschreibungen werden Ihnen direkt von diesen Ämtern zugesandt werden.

Der Kauf erfolgt über den Notar sowie über die Förderungsstelle des Landes Steiermark. Die Kosten für die Kaufvertragserrichtung werden direkt vom Notar vorgeschrieben.(Siehe Nebenkosten) Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr in das Grundbuch werden ebenfalls vom Notar vorgeschrieben.

Ja, nach Tilgung des Bankdarlehens muss auch die Förderung durch das Land Steiermark zurückgezahlt werden.

Ja, wenn die Förderung des Landes (Landesdarlehen und Annuitätenzuschüsse) zurückbezahlt wurden.

Da es keine Verpflichtung gibt, die Wohnung nach zehn Jahren zu kaufen, bleibt das mit dem Nutzungsberechtigten abgeschlossene Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten aufrecht und unberührt. An der Kalkulation der monatlichen Miete ändert sich nichts.
Die geleisteten Finanzierungsbeiträge für Grundkosten bleiben weiterhin bei der Ennstal und werden wie bisher bei der Berechnung der monatlichen Miete kostenmindernd berücksichtigt. Eine Rückerstattung an den Nutzungsberechtigten erfolgt erst bei einer Auflösung des Mietverhältnisses, vermindert um die jährliche, gesetzliche Abschreibung von einem Prozent.

Ja, der Finanzierungsbeitrag ist mir binnen 8 Wochen nach Räumung der Wohnung abzüglich einer 1%igen jährlicher Abschreibung vom Vermieter zurückzuzahlen.

Grundsätzlich ändert sich durch die Eigentumsübertragung sehr wenig. Die Grundkosten sind zu diesem Zeitpunkt bereits beglichen, die Baukosten wurden durch Aufnahme eines Bankdarlehens finanziert, die Darlehensraten (Annuitäten) und die Annuitätenzuschüsse des Landes sind Teil der monatlichen Miete und ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Teil der monatlichen Nutzungsgebühr.
Der Annuitätenzuschuss des Landes Steiermark wird auch nach der Eigentumsübertragung über den Wohnbauträger abgerechnet. Der Annuitätenzuschuss ist ab dem 26. Jahr nach Erstbezug der Wohnung (d. i. nach Auslaufen des Bankdarlehens) inkl. Verzinsung dem Land Steiermark zurückzuzahlen, sodass nach insgesamt ca. 38 Jahren sämtliche mit der Errichtung verbundenen Verbindlichkeiten getilgt sind.

Im Gegensatz zur Mietwohnung kann man eine Eigentumswohnung verkaufen, verschenken, vererben oder zur Sicherstellung von Krediten belehnen.
Die monatliche Vorschreibung wird sich zu Gunsten des künftigen Eigentümers verringern. Während die Verwaltungskosten geringfügig angehoben werden, entfällt die 10%ige Mehrwertsteuer auf den Annuitätenteil zur Gänze, auch die 2%ige Entgeltausfallskomponente (für Mietenausfälle) wird nicht mehr eingehoben.
Keinen Vertragsgegenstand bilden bei erstmaliger Übertragung ins Wohnungseigentum die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge gemäß § 14 Abs. 3 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Die Eigentümer können über die Bildung einer angemessenen Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (Instandhaltung) selbst bestimmen.
Wir empfehlen als Verwalter die Einhebung eines Instandhaltungsbeitrages in der Höhe von derzeit € 0,20 pro m² und Monat. Eine Übertragung der anteiligen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge in die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 ist bei erstmaliger Wohnungseigentumsbegründung nicht möglich.

Nach Übertragung in das Wohnungseigentum ist ein Ansuchen der Wohnbeihilfe nicht mehr möglich.