Wohnrecht ABC

Der ausziehende Mieter hat gegenüber der Vermieterin Anspruch auf Kostenersatz, wenn am Mietgegenstand Aufwendungen vorgenommen wurden, die eine wesentliche Verbesserung der Wohnung darstellen und über die Mietdauer hinaus von Nutzen sind. Die Höhe des Ersatzanspruches errechnet sich aus der Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten für die Verbesserungsarbeiten abzüglich einer jährlichen Abschreibung. Um seine Ansprüche zu wahren, muss die Mieterin/der Mieter aber bei Vornahme der Verbesserungen diese dem Vermieter anzeigen, die Verbesserungen müssen vom Vermieter schriftlich genehmigt werden und müssen weiters entsprechende Rechnungen vorgelegt werden. Der Anspruch auf Ablöse-/Aufwandersatz ist bei einer Kündigung durch den Mieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Kündigung an den Vermieter geltend zu machen.

Die Hausverwaltung hat die gesetzliche Pflicht zur Rechnungslegung über alle im vergangenen Jahr getätigten Einnahmen, aus Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen, Ausgaben zur Instandhaltung des Hauses sowie Betriebskosten. Die Abrechnung wird jeweils bis spätestens 30. Juni über das abgelaufene Jahr jedem Mieter und Wohnungseigentümer übermittelt.

Verlässt der Hauptmieter seine Wohnung, so kann er das Mietrecht an dieser Wohnung an seinen Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder an Geschwister abtreten, vorausgesetzt, diese haben mit ihm in den vergangenen zwei, bei Geschwistern sogar fünf Jahren die Wohnung in gemeinsamem Haushalt bewohnt.

Werden diese Fristen nicht erreicht, so besteht dennoch ein Eintrittsrecht, wenn die Angehörigen die Wohnung seinerzeit gemeinsam mit dem Hauptmieter bezogen haben, bei Kindern wenn sie seit ihrer Geburt in der Wohnung leben und bei Ehegatten, wenn sie seit ihrer Verehelichung gemeinsam in der Wohnung leben.

Sowohl der Hauptmieter, als auch eintrittsberechtigte Personen haben die beabsichtigte Abtretung des Mietrechts unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, wobei der Meldezettel des ausgezogenen Hauptmieters mit neuer Adresse und der Meldezettel des eintretenden Hauptmieters vorzulegen sind. Lebensgefährten steht kein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis zu.

Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungsangelegenheiten, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten und zwar

• streitiges Verfahren
• außerstreitiges Verfahren

Ungeachtet der Bezeichnung wird in beiden Verfahrensarten durch einen Richter über widerstreitende Interessen entschieden. Die jeweiligen Gesetze bestimmen welche Verfahrensarten anzuwenden sind.

Unterschiede zwischen diesen beiden Verfahrensarten sind:

• Im Außerstreitverfahren wird ein Antrag gestellt, die Parteien sind Antragsteller und Antragsgegner.
• Im Streitverfahren wird hingegen eine Klage eingebracht, die beiden Parteien sind Kläger und Beklagter.
• Das Außerstreitverfahren ist billiger und formloser als das Streitverfahren.
• Im Außerstreitverfahren hat eine Partei unter gewissen Vorausetzungen Anspruch auf teilweisen Kostenersatz (hier gibt es aber Höchstsätze). Damit sollen ungerechtfertigte Anträge vermieden werden.
• Im Streitverfahren bekommt der Prozessgewinner seine Rechtsanwaltskosten vom Gegner ersetzt.
• Im Außerstreitverfahren ergeht die Entscheidung mit Sachbeschluss, das Rechtsmittel dagegen heißt Rekurs.
• Im Streitverfahren wird mit Urteil entschieden, wogegen Berufung erhoben werden kann.

In folgenden Angelegenheiten wird zur Durchsetzung von Rechten des Miteigentümers im Außerstreitverfahren entschieden:

• Duldung oder Unterlassung von Änderungen einschließlich der Entschädigung des dadurch beeinträchtigten Wohnungseigentümers
• Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsgemäße Erhaltung und Verwaltung der Wohnanlage
• Entscheidung über Benützungsregelungen über allgemeine Liegenschaftsbereiche
• Überprüfung der Rechtswirksamkeit von Beschlüssen der Mehrheit (Hausordnungsbelange usw.)
• Durchsetzung der Pflichten des Verwaltens (Legung der Abrechnung und Vorausschau)
• Abberufung des Verwalters und Ersetzen durch einen anderen bei grober Verletzung von Sorgfaltspflichten
• Überprüfung der Zulässigkeit oder Festsetzung eines vereinbarten abweichenden Aufteilungsschlüssels oder einer abweichenden Abrechnungs- und Abstimmungseinheit
• Festsetzung der Nutzwerte, wenn es sich um eine Nutzwertänderung einmal bereits festgesetzte Nutzwerte handelt
• Streitigkeiten über die Verteilung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz

Im mietrechtlichen Bereich sind vor allem folgende Auseinandersetzungen Angelegenheiten des außerstreitigen Rechtsweges:

• Anerkennung als Hauptmieter - Durchsetzung der Anbotspflicht
• Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
• Durchsetzung des Anspruches auf Wiederherstellung
• Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten einschließlichAnspruch auf angemessene Entschädigung
• Veränderungen des Mietgegenstandes sowie Feststellung der Höhe und des Ersatzes von Aufwendungen
• Wohnungstausch
• Angemessenheit des vereinbarten Hauptmietzinses
• Aufgliederung eines Pauschalmietzinses
• Verteilung der Kosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten
• Erhöhung des Hauptmietzinses
• Legung von Abrechnungen
• Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben etc.
• Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
• Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 konnte Wohnungseigentum an einem Objekt nur entweder von einer einzelnen (physischen bzw. juristischen) Person oder gemeinsam von Ehegatten erworben werden.

Das mit 01.07.2002 in Kraft getretene Wohnungseigentumsgesetz 2002 sieht nunmehr auch die Möglichkeit zur Begründung gemeinsamen Wohnungseigentums durch zwei physische Personen vor, ungeachtet dessen ob diese "Partner" verheiratet, verwandt oder verschwägert, verschiedenen oder gleichen Geschlechts sind und eine Lebensgemeinschaft der beiden vorliegt oder nicht.

Die Partner müssen wie beim ehemaligen Ehegattenwohnungseigentum Eigentümer je eines halben Mindestanteiles werden.

Die Möglichkeit, dass 3 natürliche Personen Wohnungseigentümer hinsichtlich einer Wohnung und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten werden, besteht nicht.

Die Eintragung einer Erwerbsgesellschaft als juristische Person, die auch aus mehr als zwei natürlichen Personen bestehen kann, als Wohnungseigentümer im Grundbuch, ist auch weiterhin gegeben.

Seit 1.7.2002 ist auch Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge möglich. Als Abstellplatz ist ein Platz anzusehen, der sich entweder in der Tiefgarage oder im Freien befindet und durch entsprechende Markierungen als Abstellplatz gekennzeichnet ist. Bis zum 30.6.2002 war die Begründung von Eigentum an einem Abstellplatz nur als Zubehör gemeinsam mit der Wohnung möglich.“

Die Nutzfläche einer Wohnung ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich Treppen, offene Balkone und Terrassen, sowie Keller- und Dachbodenräume. Eine Loggia, das ist ein Balkon, der nur an der vorderen Seite offen ist, zählt sehr wohl zur Nutzfläche.

Die beheizbare Nutzfläche ist die Nutzfläche wie zuvor angeführt, jedoch ausgenommen der Flächen von offenen Loggien, zuzüglich der Flächen von sonstigen Räumen, wie Keller, Dachboden- und Hobbyräumen, Garagen und Saunen, wenn diese über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage mit Wärme versorgt werden.

An Teilen der Liegenschaft, die nicht im Wohnungseigentum stehen oder stehen können, kommen einem Wohnungseigentümer bloß Teilhaberrechte zu. Er hat zwar Anspruch auf eine seinem Miteigentumsanteil entsprechende Benützung der gemeinsamen Sache und ist er somit aufgrund eingeschränkter Benützungsmöglichkeit nicht berechtigt, bestimmte Teile allein und unter Ausschluss anderer Miteigentümer zu benützen.

Aus diesem Grunde ist zur Vermeidung von Interessenskollisionen der Abschluss einer Benützungsregelung notwendig.

Eine Benützungsregelung unter Miteigentümern ist die Zuweisung der gemeinschaftlichen Liegenschaft oder ihrer körperlich begrenzten Teile zur ausschließlichen oder gemeinsamen, auf Dauer oder zumindest auf längere Zeit gedachten Benützung an die Miteigentümer und die allfällige Festsetzung einer Entgeltleistung für einen den jeweiligen Anteil übersteigenden Betrag.

Benützungsregelungen bedürfen zu deren Rechtswirksamkeit der Zustimmung aller Wohnungs- und Miteigentümer. In Ermangelung einer Einstimmigkeit bleibt nur der Weg, dass ein oder mehrere Miteigentümer im Rahmen eines Außerstreitverfahrens eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft begehren.

Aufgrund des Umstandes, dass nicht selten die widerstreitenden Interessen bloß einzelner Miteigentümer eine gerichtliche Benützungsregelung mit erheblicher Verfahrensdauer erwarten lassen, besteht die Möglichkeit bis zu einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung eine vorläufige Benützungsregelung, mit einer Mehrheit von zwei Drittel der Anteile, zu treffen, soferne ein Ausserstreitverfahren eingeleitet wurde.

Grundsätzlich entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung mit Mehrheit der Anteile nach Parifizierungsgutachten. Bei gemeinsamem Wohnungseigentum (z. B. bei Ehepartnern) ist es unbedingt erforderlich, dass beide Eigentümer ihre Stimme abgeben. Es wird also nicht nach Wohnungen oder Köpfen gezählt, sondern nach den Mindestanteilen des Parifizierungsgutachtens.
Zur Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft dient vornehmlich die Eigentümerversammlung, jedoch können Beschlüsse auch auf schriftlichem Weg (z. B. in Form einer schriftlichen Umfrage mit Stimmzettel) zu Stande kommen.

Die Miteigentümer können sich auf einer Hausversammlung vertreten lassen, jedoch muss ihr Vertreter eine darauf gerichtete und höchstens drei Jahre alte schriftliche Vollmacht vorweisen. Kann bei einer Hausversammlung eine derartige Vollmacht nicht vorgewiesen werden, ist diese nachträglich binnen 14 Tagen vorzulegen, da sonst die Stimmabgabe ungültig ist.

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz 2002 müssen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag, als auch durch

Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden. Seit 1.10.2006 kann ein Wohnungseigentümer auch die Übermittlung auf elektronischem Weg (email) verlangen. Fühlt sich ein überstimmter Miteigentümer übermäßig beeinträchtigt oder diskriminiert, kann er innerhalb gewisser Fristen das Gericht anrufen, das den Beschluss zu prüfen hat.

Unter Betriebskosten werden die im Mietrechtsgesetz taxativ aufgezählten Kosten der Hausbewirtschaftung und zwar:

• Wasser- und Abwassergebühr
• Rauchfangkehrung sowie Abgasuntersuchungen
• Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung (z. B. Kaltwasserzähler)
• Müllabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses
• angemessene Versicherung
• Aufwendungen für Hausbetreuung
• Öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer)
• Verwaltungskosten
• Kanalräumung
• Unratabfuhr (z. B. herrenloses Gut)

verstanden.

Die Betriebskosten werden wie die besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (Personenaufzug, zentrale Wärmeversorgungsanlage, Waschküchen) bis spätestens 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abgerechnet.

Im Wohnungseigentumsgesetz 2002, das mit 1.7.2002 in Kraft trat, wird erstmals ein sogenannter Eigentümervertreter angeführt. Die Eigentümergemeinschaft kann aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine natürliche Person - mit deren Zustimmung - mit einfacher Mehrheit (gerechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile) zum Eigentümervertreter bestellen. Die Funktion eines Eigentümervertreters endet spätestens zwei Jahre nach seiner Bestellung, eine Wiederbestellung ist allerdings zulässig.

Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter. Er hat Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind.

Das Eintreten in das Mietrecht eines anderen geschieht üblicherweise im Ablebensfall des Mieters zumal durch den Tod des Mieters der Mietvertrag nicht automatisch aufgelöst wird.

Ein Eintritt in die Mietrechte ist gemäß § 14, Abs. 3, MRG für nahe Angehörige möglich, die zum Zeitpunkt des Todes in der betreffenden Wohnung im gemeinsamen Haushalt gelebt und ein dringendes Wohnbedürfnis haben.

Nahe Angehörige sind der Ehegatte, Verwandte in gerader Linie - also Kinder, einschließlich der Wahlkinder, Enkel, Eltern und Großeltern sowie Geschwister oder auch der Lebensgefährte.

Als Lebensgefährte gilt, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens 3 Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat. Der gemeinsame Haushalt kann auch kürzer gedauert haben, wenn der Lebensgefährte die Wohnung gemeinsam bezogen hat.

Unter einem gemeinsamen Haushalt versteht die Rechtssprechung ein auf Dauer angelegtes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften.

Zusätzlich zum Verwandschaftsverhältnis und zum gemeinsamen Wirtschaften fordert das Mietrecht einen sogenannten dringenden Bedarf des eintretenden Angehörigen, d. h. die betreffende Wohnung muss Mittelpunkt seiner Lebensinteressen sein. Das bloße Anmelden auf eine Wohnung genügt nicht zum Beweis, dass die Wohnung tatsächlich Lebensmittelpunkt ist.

Ein dringendes Wohnbedürfnis wird vor allem dann in Abrede gestellt, wenn der Eintrittswillige selbst über eine gleichwertige Wohnung verfügt.

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) dient dazu, die Finanzierung der Kosten für notwendige Erhaltungsarbeiten, sowie von nützlichen Verbesserungsarbeiten, die zur Hebung der Wohnqualität und zur Senkung der Energiekosten beitragen, zu sichern.

Je nach Alter der Wohnhausanlage darf nach WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag je m² Wohnnutzfläche und Monat zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer wie folgt vorgeschrieben werden:

1. Sofern das Erstbezugsdatum mehr als 20 Jahre zurückliegt Euro 1,46 (bis 30.9.2008), ab 1.10.2008 Euro 1,54
2. Sofern das Erstbezugsdatum weniger als 20 Jahre, mindestens aber 10 Jahre zurückliegt Euro 0,97 (bis 30.9.2008), ab 1.10.2008 Euro 1,03
3. Sofern das Erstbezugsdatum weniger als 10 Jahre zurückliegt Euro 0,36 (bis 30.9.2008), ab 1.10.2008 Euro 0,39

Diese Beträge unterliegen der Wertsicherung und werden vom Bundesminister für Justiz im Bundesgesetzblatt kundgemacht.

Der Mieter einer Wohnung hat Anspruch für Ersatz von Aufwendungen die er in den letzten zwanzig Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses zur wesentlichen Verbesserung getätigt hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind.

Vor allem können folgende Aufwendungen einen Ersatzanspruch bewirken:

• Errichtung oder Umgestaltung (entsprechend den Erfordernissen der Haushaltsführung) von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Ausstattung.
• Andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind.
• Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen (Reparatur nicht möglich) Heiztherme oder eines Warmwasserboilers.

Die Höhe des Aufwandsersatzes orientiert sich an den tatsächlich verzeichneten Kosten gemäß der vorgelegten Rechnungen abzüglich einer jährlichen Abschreibung.

Der Aufwandsersatzanspruch ist vom Mieter bei sonstigem Verlust des Anspruches bei einer Kündigung durch den Mieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Kündigung an den Vermieter geltend zu machen.

Mit 01.07.2002 wurde das bis dahin geltende Hausbesorgergesetz außer Kraft gesetzt und kommt dieses für alle nach dem 30.06.2000 abgeschlossenen Dienstverhältnisse, die die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Häusern zum Inhalt haben, nicht mehr zu Anwendung.

Durch die Wohnrechtsnovelle im Jahre 2000 gilt das Hausbesorgergesetz nur für diejenigen Hausbesorger, mit denen vor dem 30.6.2000 ein Hausbesorgerdienstver-trag abgeschlossen wurde. Hausbetreuer (früher Hausbesorger), mit denen ab 1.7.2000 ein Dienstverhältnis abgeschlossen wurde, unterliegen nicht mehr den Bestimmungen des Hausbesorgergesetzes. Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen (Arbeitsruhegesetz) können diese Hausbetreuer oder Hausbesorger neu nicht mehr mit der Durchführung des Winterdienstes beauftragt werden und haben auch keine Verpflichtung bei Krankheit oder im Urlaubsfall eine Vertretung namhaft zu machen.

Für nach dem 30.06.2000 diesbezüglich begründete Dienstverhältnisse gelten die allgemeinen arbeitsrechtlichen Vorschriften und ergibt sich der Entgeltsanspruch aus § 1152 ABGB (mangels vertraglicher Vereinbarung gilt ein angemessenes Entgelt als bedungen) und aus dem Mindestlohntarif für die Betreuung und Bedienung von Anlagen auf Liegenschaften.

Die Erlassung und Änderung einer Hausordnung obliegt gemäß der ausdrücklichen Anordnung des § 28 Abs. 1 Z 7 WEG 2002 der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer im Rahmen der Ausübung der ordentlichen Verwaltung.

Daneben besteht das im § 30 Abs. 1 Z 7statuierte Minderheitsrecht, wonach jeder Miteigentümer die Entscheidung des Gerichtes darüber verlangen kann, dass diejenigen Bestimmungen der von der Mehrheit beschlossenen Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind.

Die Hausordnung umfasst Verhaltensmaßregeln, die den Gebrauch der Liegenschaft beschreiben und zum gegenseitigen Nutzen beschränken. Ihr typischer Inhalt sind Reinhaltungs- und Reinigungspflichten und diverse Sorgfaltspflichten.

Seit 1.7.2002 ist von der Hausverwaltung - sofern nichts Anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteilen beschlossen wurde - alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung (Hausversammlung) einzuberufen. Die Hausversammlung ist ein gesetzliches Instrumentarium, um Mehrheitsbeschlüsse zu erwirken.

Über das Ergebnis einer Hausversammlung ist ein Protokoll zu verfassen und jedem Wohnungseigentümer zur Kenntnis zu bringen.

Als Entgelt für den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen dürfen gemeinnützige Bauvereinigungen nur jene Beiträge zur Verrechnung bringen, die zur Finanzierung der tatsächlich angefallenen Grund- und Baukosten (Herstellungskosten) und Bewirtschaftungskosten unter Einrechnung der von zuständigen Ministerien gewährten Ertragskomponenten erforderlich sind.

Es dürfen somit keine höheren Preise vereinbart und verrechnet werden und zwar unabhängig von Ort und Lage des jeweiligen Bestandsobjektes.

Gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen der Aufsicht durch den Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband, der Landesregierung und des Landesrechnungshofes.

Für die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten bzw. sonstigen Kosten, Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, Rücklagen etc. ist im Allgemeinen die Größe der Wohnung entscheidend. Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften bzw. bei gemischten Objekten (Eigentümer und Mieter) ist dafür der Nutzwert (Mindestanteil) maßgebend (Parifizierung).

Bei reinen Mietobjekten errechnet sich die monatliche Belastung der Mieter über die Größe der Wohnung (Nutzfläche). Die Nutzfläche einer Wohnung ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich Treppen, offene Balkone und Terrassen, sowie Keller- und Dachbodenräume. Eine Loggia, das ist ein Balkon, der nur an der vorderen Seite offen ist, zählt sehr wohl zur Nutzfläche.

Im Gegensatz dazu steht die beheizbare Nutzfläche. Die beheizbare Nutzfläche ist die Nutzfläche wie zuvor angeführt, jedoch ausgenommen der Flächen von offenen Loggien, zuzüglich der Flächen von sonstigen Räumen, wie Keller, Dachboden- und Hobbyräumen, Garagen und Saunen, wenn diese über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage mit Wärme versorgt werden.

Wohnungseigentum kann grundsätzlich nur von Miteigentümern erworben werden, denen ein Mindestanteil an der Liegenschaft zusteht. Seine Größe ergibt sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes der im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeiten zum Nutzwert aller Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten der Liegenschaft.

Der Nutzwert wird aus der Nutzfläche und entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertmindernde Unterschiede, die sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und den Erfahrungen des täglichen Lebens, besonders aus der Zweckbestimmung, aus der Stockwerkslage ergeben, errechnet.

Die Anteile, die jeder Wohnungseigentümer auf diese Weise an der gesamten Liegenschaft hat, sind ausschlaggebend für seine Beteiligung an den Aufwendungen der Liegenschaft (Betriebskosten, Instandsetzungen u. dgl.).

Die Nutzwerte sind anlässlich der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum von einem für den Stockbau zuständigen Ziviltechniker oder von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für den Stockbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.

Nach den Nutzwerten werden die Bewirtschaftungskosten (Betriebs- und Heizkosten etc.) sowie die Rücklagenbildung aufgeteilt, doch sind sie auch bei Abstimmungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft maßgebend.

Unter den Begriff der ordentlichen Verwaltung fallen all jene, dem Zweck der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienenden Verfügungen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als zweckmäßig erweisen und im Wesentlichen dem Interesse aller Miteigentümer dienen.

Ein großer Bereich der ordentlichen Verwaltung wird vom Maßnahmenkatalog des § 28 des WEG 2002 abgedeckt und handelt es sich hier um folgende:

• ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft, im Sinne § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt, zB Wohnung
• Bildung einer angemessenen Rücklage
• die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung
• die angemessene Versicherung der Liegenschaft
• die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrages
• die Bestellung und Abberufung des Eigentümervertreters
• die Erlassung und Änderung der Hausordnung
• die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer sind
• die Aufkündigung der nach dem vorstehenden Punkt abgeschlossenen Mietverträge