Der Richtwert für Wohnungen, die dem MRG (Mietrechtsgesetz) und nicht dem WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) unterliegen, bezeichnet jenen Betrag, der höchstens für eine mietrechtliche Normwohnung in mittlerer Lage bei standardmäßiger Ausstattung pro m² und Monat als Hauptmietzins eingehoben werden kann.
Bei guter Lage oder besonders guter Ausstattung sind Zuschläge, bei schlechter Lage oder mangelhafter Ausstattung Abstriche vorgesehen. Der Richtwert wird jährlich neu für jedes Bundesland durch den Bundesminister für Justiz im Bundesgesetzblatt kundgemacht.
Gemäß § 31 des WEG 2002 haben die Wohnungseigentümer zur finanziellen Vorsorge für zukünftige, nicht jährlich wiederkehrende Aufwendungen - das sind insbesondere die Kosten größerer Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten - eine angemessene Rücklage zu bilden.
Die Höhe der Rücklagenbildung hat sich letztlich nach dem zu erwartenden Erfordernis für Erhaltungsmaßnahmen, aber auch für Verbesserungen, die zur Erhaltung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes erforderlich sind, zu orientieren.
Die Bildung einer angemessenen Rücklage stellt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar und entscheidet hierüber die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer (= gemessen nach Miteigentumsanteilen).
Die Rücklage ist als gebundenes Vermögen der Wohnungseigentumsgemeinschaft auf einem gesonderten Konto fruchtbringend anzulegen.
Zur Vermeidung von Schimmel innerhalb der Wohnung empfehlen wir, die Wohnung mehrmals täglich für einige Minuten quer zu lüften. Dies vor allem in der kalten Jahreszeit, da dadurch trockene Luft in die Räumlichkeiten gelangen kann. Das Kippen von Fenstern hat keinen Lüftungseffekt, sondern führt lediglich zur Unterkühlung der Wohnung. Für die Entfernung von oberflächlichem Schimmel (Schimmel, der durch Abwischen mit einem Tuch oder durch entsprechende Mittel zu entfernen ist) ist der Mieter selbst verantwortlich.
Gemäß § 20 Abs. 2 WEG 2002 hat der Verwalter bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode den Wohnungseigentümern eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinaus gehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage, sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen bekannt zu geben.
Diese Vorausschau wird im Allgemeinen im Dezember jeden Jahres erstellt, kann aber auch während des laufenden Jahres erfolgen.
Um innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen treffen zu können, müssen Beschlüsse gefasst werden, wobei Voraussetzung für das Zustandekommen eines gültigen Beschlusses ist, dass alle Miteigentümer von der geplanten Beschlussfassung zunächst verständigt werden und ihnen die Möglichkeit zur Stellungnahme und Äußerung eingeräumt wird.
Sollen Beschlüsse im Rahmen einer Hausversammlung gefällt werden, müssen auf der hiezu ergangenen Einladung die zur Abstimmung gelangenden Belange möglichst detailliert angeführt werden.
Der Beschluss selbst wird nach vorheriger Besprechung gefasst, wobei entsprechend den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen der einzelnen Wohnungseigentümer abgestimmt wird.
Hat eine Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen einen Vorschlag ergeben, so ist zur Herbeiführung eines Beschlusses den bei der Versammlung nicht erschienen und auch nicht rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümern eine Niederschrift über das Geschehen bei der Eigentümerversammlung, insbesondere über die Ergebnisse von Abstimmungen und gefasste Beschlüsse zu übermitteln und haben sich diese innerhalb einer zu bestimmenden Frist hiezu zu äußern.
Den bei der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungs- und Miteigentümern ist ebenfalls eine Ausfertigung einer Niederschrift zu übermitteln. Bei Abstimmungen gilt es vor allem auf folgende Punkte zu beachten:
a) Falls gemeinsames Wohnungseigentum (Eigentümerpartnerschaft) besteht, so stehen die Mitwirkungsbefugnisse nur gemeinsam zu und muss daher die Ausübung dieser deshalb einheitlich sein.
Widersprechende Erklärungen sind somit ungültig. Will der Partner auch im Namen des anderen abstimmen, bedarf es dazu dessen Vollmacht, ohne diese wäre diese vollmachtslose Abstimmung ungültig.
b) Ein Wohnungseigentümer kann einen mit einer schriftlichen Vollmacht versehenen Vertreter mit der Stimmabgabe betrauen, wobei diese nicht älter als 3 Jahre sein darf. Falls keine Vollmacht vorgelegt werden kann, so ist das Handeln des Vertreters nur dann wirksam, wenn dieses vom Wohnungseigentümer nachträglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt wird.
c) Bei Stimmengleichheit kann sofern die Beschlussfassung keine nachträgliche Genehmigung einer einmalig vorgenommenen Maßnahme betrifft, jeder Wohnungseigentümer eine Entscheidung des Gerichtes verlangen.
Beschlüsse können aber nicht nur auf Hausversammlungen gefällt werden, sondern auch mittels eines sogenannten Umlaufbeschlusses. Hier wird jedem Miteigentümer eine konkrete Fragestellung übermittelt und ein Termin zur Äußerung vorgegeben. Innerhalb dieser Frist sind die jeweiligen Entscheidungen an den Verwalter zurückzusenden.
Eine Besonderheit ist darin gegeben, dass solange diese Frist nicht abgelaufen ist, jeder Miteigentümer seine ursprünglich abgegebene Entscheidung auch noch widerrufen und seine abgeänderte Haltung in die anstehende Entscheidungsfindung miteinfließen lassen kann.
Als Umlaufbeschluss wird auch die Äußerung bzw. Entscheidung mittels einer Unterschriftenliste behandelt. Hier wird eine Liste mit dem Befragungsgegenstand von Miteigentümer zu Miteigentümer weitergereicht und gibt jeder seine Entscheidung mit Unterschrift ab.
Auch bei Umlaufbeschlüssen sind die Besonderheiten der bereits erwähnten Stimmenbewertung (wie Stimmenthaltung, nur eine Unterschrift bei Wohnungseigentümerpartnerschaft) zu beachten.
Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen, so ist dieser generell durch Anschlag im Haus und durch Übersendung an jeden Wohnungseigentümer (ab 1.10.2006 auf Wunsch eines Wohnungseigentümers auch auf elektronischem Weg (email) kundzutun.
Ab Bekanntgabe (Anschlag) des Beschlusses kann jeder Miteigentümer einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht einbringen und zwar
- innerhalb eines Monats auf Feststellung der Rechtswirksamkeit des Beschlusses betreffend Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung wegen formeller Mängel wie richtige Ermittlung der Mehrheit, Erfüllung der Verständigungspflicht
- innerhalb von drei Monaten auf gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses betreffend außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen, die Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft betreffen (nützliche Verbesserungen, bauliche Veränderungen)
Das Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dringliche Recht, eine selbständig abgeschlossene Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit (Geschäftsraum, Garage) ausschließlich zu nutzen und hierüber alleine zu verfügen. Untrennbar verbunden ist damit ein Miteigentumsanteil an der Liegenschaft.
