Leitfaden "Miete mit Kaufoption"

Die gesetzliche Grundlage ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelt (§15 WGG).

*Diese Ausführungen beziehen sich auf Mietverhältnisse deren Vertragsabschluss UND der Erstbezug der Wohnung nach dem 01.04.2012 erfolgte. 

Für detailierte Fragen stehen Ihnen unsere MitarbeiterInnen gerne zur Verfügung.

Was versteht man unter einer Mietwohnung mit Kaufoption?


Unter einer Mietwohnung mit Kaufoption versteht man eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnung, welche vom Mieter bzw. Nutzungsberechtigten nach insgesamt zehnjähriger Mietdauer (gerechnet ab Erstbezug) erworben werden kann, wenn neben dem monatlichen Entgelt vom Nutzungsberechtigten auch Eigenmittel bzw. Finanzierungsbeiträge von mehr als € 70,66 je m² Nutzfläche eingehoben worden sind. Der Satz in der Höhe von € 70,66 ist nach dem Verbraucherpreisindex 1996 wertgesichert.

Stand April 2018

Wie hoch ist der Kaufpreis?


Die Kaufpreisbildung ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zwingend geregelt. 

Wer kann die Wohnung kaufen?


Kaufberechtigt ist der Mieter der Wohnung. Voraussetzung für den Erwerb der Wohnung in das Eigentum ist das Vorliegen der Österreichischen Staatsbürgerschaft und die Volljährigkeit.
Österreichischen Staatsbürgern sind die im § 7 Abs. 5 des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 angeführten Personen gleichgesellt.
§ 7 Abs. 5 des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993 lautet:    
Österreichischen Staatsbürgern sind gleichgestellt:

a)    Ausländer, die die österreichische Staatsbürgerschaft nach dem 6. März 1933 verloren haben, aus politischen, rassischen oder religiösen Gründen aus Österreich auswandern mussten, wieder nach Österreich zurückgekehrt sind und beabsichtigen, sich für ständig in Osterreich niederzulassen;

b)    Personen, deren Flüchtlingseigenschaft behördlich festgestellt ist und die zum Aufenthalt im Bundesgebiet berechtigt sind;

c)    Personen, die Staatsangehörige eines Staates sind, der Vertragspartei des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist, sowie Personen, denen nach dem Recht der Europäischen Union oder auf Grund eines Staatsvertrages dieselben Rechte in Wohnbauförderungsangelegenheiten zu gewähren sind wie österreichischen Staatsbürgern.

Kommt zum Mieter bzw. künftigen Käufer eine weitere Person hinzu, welche nicht im Nutzungsvertrag aufscheint, so ist dies grundsätzlich möglich.
Achtung: Es wird jedoch vom Land Steiermark erneut die Förderungswürdigkeit aller Käufer zum Kaufzeitpunkt überprüft (siehe Merkblatt Förderungswürdigkeit).

Wie hoch sind die Nebenkosten?


Vertragserrichtungskosten samt notarieller Beglaubigung (dzt. rd. € 1.600,-)
3,5% Grunderwerbsteuer (Finanzamt)  – berechnet vom Gesamtkaufpreis
1,1% Eintragungsgebühr (Grundbuch) – berechnet vom Gesamtkaufpreis
1,2 % Eintragungsgebühr für Pfandrechte Land Steiermark*

* bei Förderung mit rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen

Diese Nebenkosten werden direkt vom Vertragserrichter und/oder von den zuständigen Behörden vorgeschrieben.

Wie erfolgt die Abwicklung des Kaufes?


Der Kauf erfolgt über den Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) sowie über die Förderungsstelle des Landes Steiermark.

Kann ich die Wohnung nachdem ich sie gekauft habe vermieten?


Ja, wenn die Förderungen des Landes (Landesdarlehen und Annuitätenzuschüsse) zurückbezahlt wurden.

Was passiert wenn ich die Wohnung nicht kaufe?


Da es keine Verpflichtung gibt, die Wohnung nach zehn Jahren zu kaufen, bleibt das mit dem Nutzungsberechtigten abgeschlossene Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten aufrecht und unberührt. An der Kalkulation der monatlichen Miete ändert sich nichts.
Die geleisteten Finanzierungsbeiträge für Grundkosten bleiben weiterhin bei der Ennstal und werden wie bisher bei der Berechnung der monatlichen Miete kostenmindernd berücksichtigt. Eine Rückerstattung an den Nutzungsberechtigten erfolgt erst bei einer Auflösung des Mietverhältnisses, vermindert um die jährliche, gesetzliche Abschreibung von einem Prozent.

Erhalte ich den von mir geleisteten Finanzierungsbeitrag zurück wenn ich den Mietvertrag kündige?


Ja, der Finanzierungsbeitrag ist mir binnen 8 Wochen nach Räumung der Wohnung abzüglich einer 1%igen jährlicher Abschreibung vom Vermieter zurückzuzahlen.

Im Falle des Kaufes - Was bleibt gleich?


Grundsätzlich ändert sich durch die Eigentumsübertragung sehr wenig. Die Grundkosten sind zu diesem Zeitpunkt bereits beglichen, die Baukosten wurden durch Aufnahme eines Bankdarlehens finanziert, die Darlehensraten (Annuitäten) und die Annuitätenzuschüsse des Landes sind Teil der monatlichen Miete und ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Teil der monatlichen Nutzungsgebühr.
Der Annuitätenzuschuss des Landes Steiermark wird auch nach der Eigentumsübertragung über den Wohnbauträger abgerechnet. Sofern die Förderung durch rückzahlbarer Annuitätenzuschüsse erfolgte, sind diese nach Auslaufen des Bankdarlehens inkl. Verzinsung dem Land Steiermark zurückzuzahlen, sodass nach insgesamt ca. 38 Jahren sämtliche mit der Errichtung verbundenen Verbindlichkeiten getilgt sind.

Im Falle des Kaufes - Was ändert sich?


Im Gegensatz zur Mietwohnung kann man eine Eigentumswohnung verkaufen, verschenken, vererben oder zur Sicherstellung von Krediten belehnen.
Die monatliche Vorschreibung wird sich zu Gunsten des künftigen Eigentümers verringern. Während die Verwaltungskosten geringfügig angehoben werden, entfällt die 10%ige Mehrwertsteuer auf den Annuitätenteil zur Gänze, auch die 2%ige Entgeltausfallskomponente (für Mietenausfälle) wird nicht mehr eingehoben.
Bei erstmaliger Wohnungseigentumsbegründung werden 60 % der nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge in die Rücklage der künftigen Wohnungseigentumsgemeinschaft gemäß § 31 Wohnungseigentumsgesetz übertragen.
Die Eigentümer können über die Bildung einer angemessenen Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (Instandhaltung) selbst bestimmen.
Wir empfehlen als Verwalter die Einhebung eines Instandhaltungsbeitrages in der Höhe von derzeit € 0,25 pro m² und Monat.

Hab ich nach dem Kauf weiterhin Anspruch auf Gewährung der Wohnbeihilfe?


Nach Übertragung in das Wohnungseigentum ist ein Ansuchen der Wohnbeihilfe nicht mehr möglich.

Was versteht man unter der 10 jährigen Spekulationsfrist nach dem Eigentumserwerb?


Mit der Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) wurde mit 1.1.2016 eine neue Spekulationsfrist von zehn Jahren eingeführt.
In diesem Zeitraum soll künftig eine von einem Mieter erworbene geförderte Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit (nachträgliche Eigentumsbegründung) nicht mit Gewinn weiterveräußert werden können. Der gemeinnützigen Bauvereinigung wird im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zum Kaufpreis auf die Dauer von 10 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages eingeräumt.  Erfolgt innerhalb dieser 10 Jahre ein Weiterverkauf, so ist eine Nachzahlung in Höhe des Differenzbetrages aus Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufangebotes und des vereinbarten oder festgesetzten Kaufpreises an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten.
Diese Regelung gilt für alle nach dem 31.12.2015 begonnenen Vorgänge (Angebote/Anträge) zur nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum.

Ausnahme bei Übertragung des Eigentums an:
Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder sowie Geschwister.