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Miete mit Kaufoption

Die gesetzliche Grundlage ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelt (§15 WGG).

Die Informationen beziehen sich auf Mietverhältnisse, die nach dem 01.08.2019 abgeschlossen wurden.

Was versteht man unter einer Mietwohnung mit Kaufoption?

Unter einer Mietwohnung mit Kaufoption versteht man eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnung, welche vom Mieter nach einer gewissen Mietdauer – unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen – erworben werden kann.
Die Wohnung kann, muss aber nicht gekauft werden! Während der Mietdauer zahlt der Mieter ein kostendeckendes Entgelt (Mietzins), das bei einem allfälligen Kauf nicht auf den Preis angerechnet wird.

Ein Antrag auf Übertragung in das Eigentum kann vom Mieter nach fünf-, höchstens aber zwanzigjähriger Dauer seines Mietvertrags gestellt werden.

Der Mieter hat insgesamt dreimal das Antragsrecht auf Legung eines Kaufanbots und zwar jeweils einmal in den folgenden Zeiträumen:

  • 6. bis zum Ablauf des 10. Jahres des Mietverhältnisses
  • 11. bis zum Ablauf des 15. Jahres des Mietverhältnisses
  • 16. bis zum Ablauf des 20. Jahres des Mietverhältnisses

Nach Ablauf von 30 Jahren ab Erstbezug gib es generell keinen gesetzlichen Anspruch auf Übereignung mehr.

Die Kaufpreisbildung ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zwingend geregelt.

Kaufberechtigt ist der Mieter der Wohnung. Voraussetzung für den Erwerb der Wohnung in das Eigentum ist das Vorliegen der Österreichischen Staatsbürgerschaft und die Volljährigkeit.

Österreichischen Staatsbürgern sind folgende Personen gleichgesellt:

a.) Ausländer, die die österreichische Staatsbürgerschaft nach dem 6. März 1933 verloren haben, aus politischen, rassischen oder religiösen Gründen aus Österreich auswandern mussten, wieder nach Österreich zurückgekehrt sind und beabsichtigen, sich ständig in Österreich niederzulassen;

b.) Personen, die österreichischen Staatsbürgern im Hinblick auf den Erhalt von Förderungen durch Staatsverträge gleichgestellt sind;

c.) Personen, die durch das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum begünstigt sind.

Zusätzlich berechtigter Personenkreis:

Ausländer, die sich seit mehr als fünf Jahren ununterbrochen und legal in Österreich aufhalten und ein Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds (ÖIF) nachweisen.

Die Voraussetzung eines Prüfungszeugnisses des Österreichischen Integrationsfonds (ÖIF) über die erfolgreiche Absolvierung einer Integrationsprüfung gemäß § 8 Abs. 4 WGG müssen nicht erfüllt werden, wenn:

1. dies einer Person aufgrund eines physisch oder psychisch dauerhaft schlechten Gesundheitszustandes nicht zugemutet werden kann, wobei der Nachweis durch ein amtsärztliches Gutachten zu erfolgen hat, oder

2. es sich um Personen handelt, die nach Vollendung des 60. Lebensjahres erstmals ihren Hauptwohnsitz in Österreich begründet haben

Weitere Voraussetzungen:

  • Wohnungsgröße über 40 m2
  • Geleisteter Finanzierungbeitrag für Grund- und/oder Baukosten übersteigt einen bestimmten Betrag (derzeit € 72,07/m² Nutzfläche)
  • Aufrechte Förderung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses

Vertragserrichtungskosten samt notarieller Beglaubigung (dzt. rd. € 1.600,-)
3,5% Grunderwerbsteuer (Finanzamt)  – berechnet vom Gesamtkaufpreis
1,1% Eintragungsgebühr (Grundbuch) – berechnet vom Gesamtkaufpreis
1,2 % Eintragungsgebühr für Pfandrechte Land Steiermark*

* bei Förderung mit rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen

Diese Nebenkosten werden direkt vom Vertragserrichter und/oder von den zuständigen Behörden vorgeschrieben.

Der Kauf erfolgt über den Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) sowie über die Förderungsstelle des Landes Steiermark.

Ja, wenn die Förderungen des Landes (Landesdarlehen und Annuitätenzuschüsse) zurückbezahlt wurden.

Da es keine Verpflichtung gibt, die Wohnung nach zehn Jahren zu kaufen, bleibt das mit dem Nutzungsberechtigten abgeschlossene Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten aufrecht und unberührt. An der Kalkulation der monatlichen Miete ändert sich nichts.
Die geleisteten Finanzierungsbeiträge für Grundkosten bleiben weiterhin bei der Ennstal und werden wie bisher bei der Berechnung der monatlichen Miete kostenmindernd berücksichtigt. Eine Rückerstattung an den Nutzungsberechtigten erfolgt erst bei einer Auflösung des Mietverhältnisses, vermindert um die jährliche, gesetzliche Abschreibung von einem Prozent.

Ja, der Finanzierungsbeitrag ist mir binnen 8 Wochen nach Räumung der Wohnung abzüglich einer 1%igen jährlicher Abschreibung vom Vermieter zurückzuzahlen.

Grundsätzlich ändert sich durch die Eigentumsübertragung sehr wenig. Die Grundkosten sind zu diesem Zeitpunkt bereits beglichen, die Baukosten wurden durch Aufnahme eines Bankdarlehens finanziert, die Darlehensraten (Annuitäten) und die Annuitätenzuschüsse des Landes sind Teil der monatlichen Miete und ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Teil der monatlichen Nutzungsgebühr.
Der Annuitätenzuschuss des Landes Steiermark wird auch nach der Eigentumsübertragung über den Wohnbauträger abgerechnet. Sofern die Förderung durch rückzahlbarer Annuitätenzuschüsse erfolgte, sind diese nach Auslaufen des Bankdarlehens inkl. Verzinsung dem Land Steiermark zurückzuzahlen, sodass nach insgesamt ca. 38 Jahren sämtliche mit der Errichtung verbundenen Verbindlichkeiten getilgt sind.

Im Gegensatz zur Mietwohnung kann man eine Eigentumswohnung verkaufen, verschenken, vererben oder zur Sicherstellung von Krediten belehnen.
Die monatliche Vorschreibung wird sich zu Gunsten des künftigen Eigentümers verringern. Während die Verwaltungskosten geringfügig angehoben werden, entfällt die 10%ige Mehrwertsteuer auf den Annuitätenteil zur Gänze, auch die 2%ige Entgeltausfallskomponente (für Mietenausfälle) wird nicht mehr eingehoben.
Bei erstmaliger Wohnungseigentumsbegründung werden 60 % der nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge in die Rücklage der künftigen Wohnungseigentumsgemeinschaft gemäß § 31 Wohnungseigentumsgesetz übertragen.
Die Eigentümer können über die Bildung einer angemessenen Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (Instandhaltung) selbst bestimmen.
Wir empfehlen als Verwalter die Einhebung eines Instandhaltungsbeitrages in der Höhe von derzeit € 0,25 pro m² und Monat.

Nach Übertragung in das Wohnungseigentum ist ein Ansuchen der Wohnbeihilfe nicht mehr möglich.

Mit der Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) wurde mit 1.8.2019 die Spekulationsfrist von zehn auf fünfzehn Jahren geändert.

Der gemeinnützigen Bauvereinigung wird im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zum Kaufpreis auf die Dauer von 15 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages eingeräumt.

Erfolgt innerhalb dieser 15 Jahre ein Weiterverkauf, so ist eine Nachzahlung in Höhe des Differenzbetrages aus Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufangebotes und des vereinbarten oder festgesetzten Kaufpreises an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten.

Diese Regelung gilt für alle nach dem 01.08.2019 begonnenen Vorgänge (Angebote/Anträge) zur nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum.

Ausnahme bei Übertragung des Eigentums an: 

Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder sowie Geschwiste